Фото: Екатерина Якель

Скоро найти ипотеку по околонулевой ставке на покупку жилья в новостройке россиянам станет сложнее. В 2023 году ЦБ планирует ограничить выдачу таких кредитов, рассказала, выступая в Госдуме, глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Ранее ЦБ не сообщал о дате введения новых мер.

«Нас беспокоит ипотека от застройщика, когда ставку якобы предлагают даже нулевую. Но при этом наш анализ показывает, что стоимость квартиры в таком договоре на 20-30% завышена. И часто переплата больше, чем проценты по кредиту, а продать квартиру за эти деньги на вторичном рынке уже не получится. Здесь риски и для заемщика, и для банка, который получает в залог актив по завышенной цене. Мы выработали меры по ограничению рисков в этом сегменте. Они вступят в силу в начале следующего года», — заявила она.

ЦБ не нравятся нулевые ставки

ЦБ последовательно выступает против программ ипотеки от застройщика. В октябре ЦБ предупредил, что будет ужесточать требования к рисковой ипотеке. В их числе:

  • Введение повышенных надбавок (например, 100%) для ипотеки с первоначальным взносом на уровне 10-20% и по «ипотеке от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок;
  • Введение надбавок к ставке резервирования по «ипотеке от застройщика», которые будут прибавляться к стандартной ставке резерва по кредиту с первого дня его выдачи, и дальнейшая дифференциация надбавки в зависимости от разницы между эффективной процентной ставкой кредита и ключевой;
  • При расчете полной стоимости кредита банки будут обязаны учитывать комиссию, которую получают от застройщика. Регулятор планирует изменить стандарты раскрытия информации об ипотечном кредите на сайте банка и партнеров.

Считая застройщиков основными бенефициарами таких программ, ЦБ указывает на их риски для покупателей. Разница в цене квартиры, приобретаемой в ипотеку от застройщика по околонулевым ставкам может составлять 20-30% от цены такой же квартиры при покупке в классическую ипотеку или за наличные. По мнению ЦБ, это с одной стороны приводит к появлению на рынке жилья «пузыря», с другой стороны, заемщик не может затем продать свое жилье по той же цене, по которой она была приобретена, т.к. рост цен на рынке недвижимости не покроет эту разницу.

Для банков участие в таких программах также рискованно, отмечал ЦБ. Это им может быть выгодно, только если компенсация от застройщика покрывает выпадающие расходы, а деньги реинвестируются в новые выдачи. При снижающихся ценах на жилье застройщики столкнутся с убыточностью ряда жилых проектов, что может привести к корпоративным дефолтам и кредитным потерям для банков от реализации предмета залога с дисконтом.

Минстрой договорился со всеми

Влиять на застройщиков ЦБ не может, однако Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства пошло навстречу финансовому регулятору. Замруководителя Минстроя Никита Стасишин в кулуарах выставки 100+ TechnoBuild сообщил, что Минстрой уже договорился основными девелоперами о том, что те начнут повышать ставки по программам «нулевых» ипотек, а те представили графики повышения. «Наша позиция такова, что если такой продукт есть и он востребован со всех сторон, то он должен работать, но, конечно, постоянно ставка 0,1% быть не должна», — цитировал ТАСС чиновника. По словам Стасишина, свое видение ситуации Минстрой до ЦБ доводил.

За всё платит клиент

«Практика рынка показывает, что это [ипотека с околонулевыми ставкими] очень эффективный инструмент стимулирования продаж. Но важно понимать, что в данном случае снижение ставки оплачивается полностью клиентом», — признает директор по продажам «Интеко» Павел Лепиш.

Средний ипотечный кредит на вторичном рынке в регионах
Средний ипотечный кредит на вторичном рынке в регионах

Традиционно продажи по собственным ипотечным программам составляют значительную долю от ипотечных сделок застройщиков. Например, у ГК ФСК на них приходится 75% всех ипотечных сделок, у «СМУ-6 Инвестиции» — около 50%, а у «Гранель» и группы «Родина» — до 90%. «Регулятор заботится о поддержании макроэкономической стабильности, поэтому его опасения понятны. Необходимо выявлять потенциальные риски, чтобы предотвращать развитие негативных тенденций в будущем. Но не менее важно поддерживать и укреплять спрос в отрасли, которая является одним из локомотивов всей национальной экономики», — считает замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

Рынок жилья сейчас в «непростом положении» из-за оттока клиентов и спада в экономике, продолжает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. «Если перекрывается один эффективный рыночный канал продаж жилья (через низкие ипотечные ставки), то необходимо расширять другие каналы. Скажем, продлить «Господдержку 2020», которая заканчивается в декабре, и распространить её на вторичный рынок жилья (хотя бы на часть потенциальных клиентов, скажем, на молодых специалистов). В противном случае мы получим значительный спад сделок уже в 2023 году», — сетует он.

Застройщики пеняют на то, что клиенты выбирают такие программы из-за того, что в моменте они удобнее за счет низкого первоначального взноса и маленького ежемесячного платежа. «Мы работаем в сегменте комфорт-класса, и для многих наших покупателей проценты по ипотеке при стандартных программах были бы просто неподъемными. Субсидированная же ипотека обеспечивает комфортный ежемесячный платеж, посильный для семейного бюджета. Отказ от таких программ приведет к существенному ухудшению положения значительного числа заемщиков», — говорит гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Субсидированные программы потому и пользуются высоким спросом среди наших покупателей, поскольку это даёт им возможность выплачивать ипотеку с более комфортным ежемесячным платежом, соглашается коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

В сентябре средневзвешенные рыночные ставки по ипотеке практически не изменились и составили 10,03-10,17% подсчитывали аналитики Frank RG. Несмотря на снижение ключевой ставки Банка России (на 0,5 п.п. до 7,5% с 19 сентября), 4 из 20 крупнейших банков повысили ставки по ипотеке в конце сентября на 0,1-1,6 п.п.

Руководство ЦБ сочло субсидируемую ипотеку с околонулевыми ставками «маркетинговой уловкой» девелоперов и кредитных организаций, вводящей клиентов в заблуждение, но подобное представление не соответствует действительности, т.к. банки и застройщики сообщают заемщикам об увеличении переплаты, утверждает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Случаи реализации ипотечных квартир самими заемщиками, либо банками в ходе аукциона достаточно редки, соглашается Перлин. По мнению застройщиков, большинство ненадежных клиентов отсеивают банки в ходе первичного скоринга.

Ставки будут расти

После заявлений ЦБ такие программы будут трансформироваться, но полностью с рынка не уйдут, надеются банкиры. «Вероятнее всего, совместные программы застройщиков и банков трансформируются в более прозрачный для заемщика продукт, а льготные ставки будут предлагаться на более короткий срок. На первичном рынке уже появился новый продукт – траншевая ипотека – вид кредитования на покупку жилья, при котором кредит разделен на несколько частей — траншей», — предполагает главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина.

Впрочем, ограничения могут вызвать сокращение спроса и падение продаж, считает представитель «Банка Санкт-Петербург». Если ограничения работы с застройщиками и отмена околонулевых ставок вступят в силу, то клиенты станут чаще обращаться ко льготной ипотеке, а застройщики введут прямые скидки на квартиры — произойдет смена инструментов, ожидает зампред правления банка «Зенит» Наталья Тутова.

На мой взгляд, изначально нельзя было допускать такой ситуации. Несмотря на всю выгоду программы, она создает сильный перекос в ценовых параметрах, когда клиент покупает квартиру за фактически стоимость на 20-30% выше, но в залоге у банка находится квартира гораздо дешевле — с ценой, иногда даже не покрывающей сумму кредита. В случае реализации квартиры, ее будет невозможно продать по цене покупки.

Как видно из заявлений главы ЦБ, никто не собирается отменять полностью субсидирование. Опасения у ЦБ вызывают околонулевые ставки. Я ожидаю, что ставки по субсидированию от застройщиков сравняются со ставками по программам господдержки (5-6%). Учитывая завершение программы господдержки, это, на мой взгляд, будет ожидаемый ход.

директор по продажам «ИНТЕКО» Павел Лепиш.