В 2023 году цены на жилье могут упасть, предсказывали в конце прошлого года аналитики рынка недвижимости. В январе об этом публично заговорили и застройщики.
«Рынок входит в стадию сдувания ценового пузыря, который был сформирован наличием дешевых денег на рынке, то есть ипотечных денег, которые стали доступны большему количеству потенциальных потребителей», — заявила на пресс-конференции Urban Awards директор по продукту застройщика «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина.
По ее словам, в новом году строительным компаниям придется работать с нисходящим ценовым трендом и в условиях пониженного спроса на жилье. «Мы переходим от рынка продавца к рынку покупателя — от той ситуации, когда покупатель сметает все, не глядя, в истерике, как было в 2019-2020 и частично в 2021 году, к ситуации, когда покупатель избирателен, взвешивает, торгуется и достаточно медленно принимает решение о покупке», — посетовала Могилевцева-Головина.
Из презентации «Сити -XXI век», представленной на конференции, следует, что до начала военного конфликта России и Украины ситуация на рынке недвижимости развивалась в штатном режиме. В начале 2022 года на рынке жилья Москвы цены ежемесячно росли на 2-3%, но с марта-апреля «вследствие резкого падения спроса» стали падать как цены предложения, так и фактические цены сделок.
Чтобы сохранить привычную маржу и замаскировать снижение цен, с лета 2022 года застройщики массово стали запускать программы субсидирования ипотеки по околонулевым ставкам, включая в стоимость квартир те компенсации недополученных процентов, которые они выплачивали банкам. Именно поэтому корректировка цен на первичном рынке жилья не была столь заметна. Чтобы стимулировать продажи жилья во втором полугодии 2022 года, строительные компании стали предлагать покупателям и дисконты. Не все застройщики заявляли о скидках публично, но через статистику Росреестра они были видны, отметила Могилевцева-Головина. По ее данным, цены реальных сделок были на 25-30% ниже заявленных.
Из презентации видно, что цены на рынке жилья падали дважды — второй раз осенью после объявления в РФ частичной мобилизации. Она вызвала падение очередное резкое падение спроса. По итогам года цены все же символически выросли, но основной вклад в это внес I квартал 2022 года, отмечал гендиректор «Мира квартир» Павел Луценко: «Политико-экономическая ситуация, и особенно осенний стресс, связанный с объявлением частичной мобилизации, оказали свое негативное воздействие. Спрос на новостройки упал, а рост цен резко замедлился. К тому же власти стали сворачивать сверхдешевую субсидированную ипотеку, и в итоге в IV квартале средняя по стране динамика цены «квадрата» даже «пробила дно», оказавшись отрицательной». Аналитики IRN основной причиной роста цен назвали «ипотеку с искусственно сниженными ставками».
Что происходило на вторичном рынке?
На вторичном рынке основной прирост цен также пришелся на I квартал, рассказал Луценко. После февральских событий, когда выросла ключевая ставка ЦБ и курс валют многие продавцы подняли ценники, но затем спрос так же резко упал, средний рост цен по стране стал минимальным, цена среднего лота стала снижаться. Продавцы стали предлагать повышенные дисконты — вместо стандартных 8-10% с осени скидки уже превышали 15%, добавила Могилевцева-Головина.
Кроме того, осенью, после объявления частичной мобилизации, вторичный рынок жилья пережил затоваренность предложениями о срочной продаже квартир. По данным ЦИАН, в крупных городах впервые доля объявлений со срочными продажами достигла 4%, то есть максимального уровня за последние три года.
Однако со второй половины декабря маркетинговые цены на вторичном рынке начали разворачиваться, говорит основатель компании SoldApp Николай Шуклин. По его словам, выросла доля объявлений с повышением цены, чего не наблюдалось много месяцев. Также в конце декабря алгоритм SoldApp зафиксировал рост рекомендованных цен на квартиры, которые по многим объектам довольно бодро вернулись к уровням, близким к дофевральским. По итогам года квадратному метру на вторичном рынке удалось удержаться в зоне слабого роста, заключил Луценко.
Что будет дальше?
Что будет с ценами на жилье в 2023 году – большой вопрос. Помимо снижения покупательской активности на цены давит огромный объем предложения. Если в 2020-2021 гг. на фоне ажиотажного спроса новостройки были в дефиците, то к концу 2022 г. рынок скорее страдает от затоваривания, пишут аналитики IRN.
Опрошенные Frank Media риелторы, аналитики и застройщики говорить о новых витках падения цен не стали. Их прогноз — стабилизация или инфляционная коррекция. » В 2023 году активность застройщиков будет снижаться, а цены стабилизируются на достигнутом уровне, уверена руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева: «Предпосылок для роста цен нет, а их снижение также невозможно, так как текущая цена, учитывая себестоимость, позволяет хотя бы обеспечить экономическую жизнеспособность проектов и продиктована условиями». По мнению управляющего партнера компании «Метриум» Надежды Коркки цены вырастут на уровень инфляции благодаря продлению льготной ипотеки и расширению семейной ипотеки — они обеспечат девелоперов стабильным спросом.
По мнению Шуклина, застройщикам в таких условиях придется развивать альтернативные маркетинговые программы – например, рассрочку и лизинг. Для вторичного рынка его прогноз более позитивный. «Если в наступившем году не прилетит очередной «черный лебедь» в виде резкого повышения ставки ЦБ вслед за резким ростом курса доллара, очередной частичной мобилизации и т.п., то заждавшийся своего часа отложенный спрос, на наш взгляд, способен будет к концу года повысить среднюю стоимость квадратного метра. Если «лебедь» прилетит, то мы вновь краткосрочно будем наблюдать снижение цен, рост дисконтов и доли сделок срочной продажи. Однако этот провал будет быстро выкупаться, и цены по итогам года, скорее всего, останутся плюс-минус возле текущих отметок», — считает Шуклин.
