В 2023 году ипотека для россиян станет дороже: вырастут и средняя сумма кредита, и средневзвешенная ставка, и ежемесячный платеж. Стандартный срок кредита также увеличится — типичные заемщики будут тратить половину взрослой жизни на погашение ипотеки. Ухудшение условий заставит россиян оформить меньшее количество ипотечных кредитов, но банкам все же удастся выдать россиянам сопоставимый с прошлогодним объем ипотеки в деньгах, считают аналитики НКР. Это базовый сценарий, который не учитывает вероятность новых макроэкономических потрясений, добавляют они.
Сколько выдадут кредитов?
По данным ЦБ, в прошлом году российские банки выдали 4,8 трлн рублей ипотечных кредитов. В 2023 году аналитики НКР ждут выдач на уровне 4,6-5 трлн рублей. В феврале ЦБ повысил прогноз по росту ипотечного кредитования до 12-16% год к году. Аналитики Frank RG дают более оптимистичные прогнозы — 5,4 трлн рублей, что на 0,3 трлн меньше, чем в рекордном 2021 году. Однако несмотря на разницу в прогнозах, все соглашаются, что выдавать ипотеку банкам в текущем году будет непросто.
В прошлом году рост ипотечного рынка сдержал заметный спад выдач в апреле–июле на фоне возросших ставок, в отсутствие такого влияния рынок мог бы показать объёмы, близкие к рекордному 2021 году. Итоговые результаты спасло второе полугодие. Сумма новых займов за июль-декабрь прошлого года оказалась всего на 2% меньше, чем за аналогичный период 2021 года (2,93 трлн руб. против 3 трлн руб.). В декабре и вовсе был обновлен рекорд выдачи в сегменте за месяц — 697 млрд руб. В 2023 году при отсутствии потрясений значительных провалов не будет, как и взлетов, так как среднемесячные выдачи будут хуже 2021 года, считают в НКР.
В январе 2023 года сумма новых кредитов сократилась в 2,5 раза, до 282 млрд руб., поскольку на выдачах негативно сказалось большое количество выходных, к тому же декабрь оттянул на себя часть спроса. Однако за февраль российские банки выдали 420 млрд рублей ипотечных кредитов, то есть в 1,5 раза больше, чем месяцем ранее, посчитал ВТБ. Февральские выдачи этого года стимулировало ожидаемое удорожание или закрытие программ субсидированной ипотеки от застройщиков, напоминает ВТБ. Именно в этот период застройщики и банки, которые участвовали в этих схемах, устроили разнообразные акции, чтобы стимулировать клиентов скорее купить квартиру в ипотеку ради низкой ставк и низкого ежемесячного платежа (Подробнее об этих спецпредложениях Frank Media писали здесь). ЦБ последовательно выступал против программ с субсидированной ставкой от застройщика, так как цена квартиры в них оказывалась на 20-30% дороже, чем при покупке в классическую ипотеку или за наличные. В результате Банк России ввел регуляторные меры:
- повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке, обеспеченной договорами долевого участия в строительстве,
- обязал банки формировать повышенные резервы по ипотеке, где эффективная ставка ниже рыночной,
- пообещал применять надбавки в течение года после ввода новостройки в эксплуатацию,
- пригрозил на законодательном уровне запретить «ипотеку от застройщика».
Несмотря на разнообразные акции, февральский результат 2023 года оказался хуже прошлогоднего, когда, по данным Frank RG, было выдано 480 млрд рублей ипотеки.
Ужесточение регулирования первички усилит давление новых выдач на банковский капитал одновременно в виде надбавок и формирования повышенных резервов по ипотеке от застройщиков с первоначальным взносом до 30%. В итоге это может привести к удорожанию таких кредитов для заёмщиков и существенно снизить количество и сумму выданных кредитов. Вместе с тем с января текущего года регулятор обнулил надбавки к нормативам достаточности капитала, что позволит банкам смягчить влияние нового ипотечного регулирования на капитал.
Полжизни — в ипотеке
Рост выдач будет сдерживаться и объективными факторами: цены на жилье стагнируют, а ипотека становится дороже. Средние ставки новых выдач в 2023 году поднимутся выше 8% уже по итогам первого квартала, а во втором квартале, после введения в силу новых надбавок к коэффициентам риска, могут превысить и 9%, пессимистичны аналитики НКР. По оценкам Frank RG, средневзвешенная ставка по ипотеке в 2023 году составит 9% годовых. Главным фактором для дальнейшего удорожания ипотеки могут стать новые макрошоки, с которыми может столкнуться экономика в условиях санкций. Предсказать их появление и оценить потенциальное влияние на ипотечный рынок сейчас невозможно.
Ключевая ставка, которая традиционно служила для банков ориентиром в процентной политике, в прошлом году утратила свое влияние. По базовому сценарию НКР, ключевая ставка в 2023 году будет находиться в диапазоне 7–8,5%. Ее незначительные движения не окажут заметного влияния на стоимость ипотечных программ банков, так как свои риски в ставки банки закладывают, не дожидаясь регулятора. В случае усиления проинфляционных тенденций и ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ тем не менее рост ипотечных ставок будет неизбежен.
Размер ставки влияет на размер ежемесячного платежа. По итогам года средний ежемесячный платеж может впервые превзойти 30 тысяч рублей, прибавив 12,5%. Это заметно выше прогнозируемого Минэкономразвития уровня инфляции — 5,5%.
Однако банки будут снижать платеж для клиентов, растягивая сроки кредитования. За прошлый год средний срок кредита уже вырос с 21,4 до 24,1 года (+12,6%), но уже к концу первого полугодия этого года он может превысить 25 лет, а по итогам года — 27 лет (+12%). Таким образом, примерно половину ожидаемой продолжительности жизни в России после наступления совершеннолетия (54,6 года из 72,6) заемщики будут выплачивать подорожавшую ипотеку, отмечают в НКР. По итогам года граждане возьмут меньшее число кредитов — 1,2 млн единиц против 1,3 млн в прошлом году, а прошлогодний объем выдач будет достигнут за счет выросшего тела кредита. В среднем его размер достигнет 4 млн рублей.
На результат в деньгах продолжат работать и застройщики, которые не спешат расставаться с наценками на квартиры, которые покупатели берут в ипотеку с субсидированной ставкой. В феврале, в последний месяц действия околонулевых ставок, максимальные надбавки к рыночной цене квартиры за субсидию выросли до 28%, выяснил ЦИАН. После повышения ставок по программам от застройщиков до 3-4% годовых, наценки снизились до 10%, но не исчезли. Именно поэтому в 2023 году фокус покупателей будет постепенно смещаться в сторону вторичного рынка, где цены стагнируют, и по итогам года 6 из 10 ипотек будут выданы на готовое жилье, прогнозировал ранее ВТБ.
