В 2020 году развитие ипотеки сопровождалось заявлениями о риске возникновения кредитного пузыря, а ЦБ призывал «своевременно» завершить программу льготной ипотеки, чтобы не разгонять цены на жилье. Генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ) Вячеслав Дусалеев в колонке для Frank Media сравнил состояние ипотечного рынка в России с предыдущими кризисами и объяснил, почему проблем в ипотеке ждать не стоит.
Сравнение с ипотечным кризисом в США. Наша платформа работает с 19 банками. Мы напрямую связаны со сделками купли-продажи недвижимости и внимательно следим за ситуацией с ипотечным кредитованием. Проводя параллели с аналогичным опытом в других странах, делаем вывод, что разговоры об угрозе пузыря на российском рынке сильно преувеличены. Риски возрастают при наличии на рынке двух ключевых факторов: заемщики перестают платить по кредитам, а банки не могут продать заложенные квартиры без убытка, так как цены на них сильно упали.
Если детально разобрать ситуацию, то в России долговая нагрузка граждан сейчас существенно ниже, чем была, например, в США перед самым известным в истории ипотечным кризисом 2007-2008 годов: в 9 раз по показателю отношения ипотеки к ВВП (8% против 73%) и в 3 раза — по отношению долга по ипотеке к реальным располагаемым доходам населения.
Американская ситуация неплатежей была вызвана наличием ипотечных кредитов (около 20% от всех займов), выданных под плавающую процентную ставку, а также ссуд, по которым в первое время можно было платить только проценты. В условиях ограничения возможностей граждан по рефинансированию своих кредитов на столь же привлекательных условиях, это привело к тому, что заемщики столкнулись с резким увеличением платежей по ипотеке и не смогли справиться со своей долговой нагрузкой.
В российской практике подобные продукты не распространены: заемщик четко понимает размер своих обязательств в момент выдачи кредита и может заранее трезво оценить возможности по его обслуживанию.
Обесценится ли жилье? На рынке существуют опасения резкого обесценения заложенных объектов недвижимости. В теории это серьезный риск, но в настоящее время такая ситуация не реалистична. В результате последних 3 крупных периодов экономической турбулентности в 1998, 2008 и 2014 годах жилье в России действительно дешевело в среднем на 30%, но исключительно в долларовом эквиваленте. В рублях еще ни разу стоимость недвижимости не падала более, чем на 15-20%.
Конечно, 100% гарантии, что рынок жилья сильно не обесценится, нет. Но факт в том, что рублевые цены ни разу за последние 22 года не падали больше, чем на 20%. Это достаточно сильный аргумент. Кроме того, обеспеченность жильем в России еще не находится на таком уровне, когда мы можем говорить о полном насыщении рынка.
Банк при выдаче ипотеки получает в обеспечение кредита объект недвижимости, который, по статистике рынка, не менее, чем на 17% дороже, чем сам кредит. Поэтому даже падения цен до 15% незначительны и не должны приводить к убыткам из-за переоценки залогов. А учитывая, что первоначальный платеж обычно больше, чем 15%, то банки находятся в еще более надежной ситуации.
Для современного российского ипотечного рынка уже не характерно наличие валютных рисков – в настоящее время ипотечные займы в валюте банками практически не выдаются. По итогам 10 месяцев 2020 года объем таких кредитов в российских банках составлял всего 0,01%. Для сравнения напомню, что в конце 2008 года доля ипотечных займов, номинированных в иностранной валюте, была сущестенно выше и составляла 22%.
Снижение уровня ставок и рост спроса на рефинансирование привели к ощутимому сокращению кредитной нагрузки на семейный бюджет граждан. Например, в ВТБ по отношению к доходам заемщиков средний размер ежемесячного платежа снизился с более чем 30% в 2019 году до 25% в 2020. Судя по статистике банка, это произошло рекордно быстро. До этого соотношение платежа к доходу сокращалось на 5 п.п. в течение предыдущих четырех лет. Кроме того, в абсолютном выражении размер ежемесячного платежа по ипотеке среди их клиентов на протяжении последних 5 лет сохраняется на уровне 24-25 тысяч рублей, при том, что средняя сумма оформляемого кредита выросла в 1,5 раза. Это очевидно свидетельствует о том, что клиентам стало легче обслуживать ипотечные кредиты.
Почему беспокоится ЦБ. Банк России высказывал опасения по поводу ажиотажного спроса на ипотеку, его позиция в целом понятна: регулятор отвечает за стабильность банковской системы, инфляцию, курс рубля и нацелен сгладить наиболее негативные фазы экономического цикла, чтобы не допустить как чрезмерного перегрева, так и слишком сильного «охлаждения» экономики. Но даже если предположить случай негативного сценария на рынке, его последствия будут несопоставимо слабее по сравнению с американским кризисом, однако и они все равно могут оказаться болезненными для отдельных банков, поэтому регулятор призывает максимально оградить экономику от подобного развития событий.
При том, что ситуации турбулентности – это неотъемлемый этап экономического цикла, они были и будут, в ближайшие годы мы не прогнозируем подобного сценария на российском рынке. Однако всегда необходимо рассматривать различные варианты развития событий. Поэтому если клиенты намерены перестраховаться, важно рекомендовать им выбирать финансового партнера на продолжительное время, особенно при оформлении таких долгосрочных кредитов, как ипотека, взвешенно и внимательно оценивать его надежность. Важно понимать, как банк поведет себя не только в сложной экономической ситуации, но и при любых финансовых трудностях заемщика. Будет ли партнер любой ценой требовать возврата долга, поскольку у самого ситуация «подгорает», или согласится на реструктуризацию займа, войдя в положение заемщика в случае кризиса.
Во времена финансовых кризисов банкирам важно оставаться в курсе текущих новостей. Подпишись на наш телеграм – канал Frank RG (https://t.me/frank_media) чтобы оперативно получать данные о ситуации в банках и экономике. Не пропусти, когда начнется!
