Ипотека: итоги 2020 года

Ключевые выводы

1. В 2020 году 20 крупнейших банков по объему выданных ипотечных кредитов предоставили 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн руб. Несмотря на трудности в начале года, связанные с пандемией, 2020-й стал самым успешным годом за всю историю ипотечного кредитования в России: объем выданных кредитов на 51% превысил показатель прошлого года. Ключевые факторами роста рынка стали:

— мягкая денежно-кредитная политика Банка России позволила банкам существенно снизить процентные ставки по кредитам;

— реализация отложенного спроса на фоне самых низких процентных ставок за всю историю ипотеки в России;

— низкие процентные ставки по депозитам (3,5-4%), вызывавшие рост интереса клиентов к приобретению жилья;

— переход на счета эксроу в жилищном строительстве, повысивший уверенность граждан в надежности приобретения жилья в новостройках.

Ведущие позиции на рынке в 2020 году заняли крупнейшие банки: Сбербанк
(2,1 трлн руб. выданых кредито за год), ВТБ (935 млрд руб.), Россельхозбанк (175 млрд руб.), Альфа-Банк (166 млрд руб.), ФК Открытие (144 млрд руб.), Банк ДОМ.РФ (122 млрд руб.).

В структуре выданных ипотечных кредитов по итогам 2020 года самая крупная доля принадлежит новым кредитам на вторичное жилье (49%), на новостройки приходится 34%, на рефинансирование 14%, на земельные участки и дома 2%.

Декабрь оказался самым успешным месяцем года и самым результативным месяцем за всю историю ипотечного кредитования: объем выданных кредитов составил 203 тысячи штук на 542 млрд руб., что превышает показатель прошлого декабря на 48% и на 14% выше итогов предыдущего месяца. Рост выдач наблюдался как по рыночными программам (+17%), так и по льготным (+5%). Резкий рост объема выдач в декабре объясняется влиянием сезонных факторв – традиционно основной объем кредитования приходится на последний квартал года, при этом больше всего кредитов выдается в декабре.

2. В 2020 году процентные ставки по ипотеке снизились на 0,9-1,2 п.п. Банки снижали ставки вслед за ключевой ставкой Банка России:

— новостройки: 7,93% (−0,98 п.п. к декабрю 2019 г.);

— вторичный рынок: 8,15% (−0,9 п.п.);

— рефинансирование: 7,94% (−1,19 п.п.).

В декабре произошло очередное снижение ставок по всем сегментам:

— новостройки: 7,93% (-0,11 п.п. к ноябрю 2020 г.)

— вторичный рынок: 8,14% (-0,12 п.п.)

— рефинансирование: 7,93% (−0,11 п.п.)

3. В 2020 году 20 крупнейших ипотечных банков приняли 6 млн заявок на ипотечные кредиты: 1 млн заявок по льготным программам и 5 млн заявок по рыночным программам. Уровень одобрения в течение года был стабильно высоким и составил по льготной программе 68%, по рыночным программам 58%.

В декабре уровень принятых заявок немного снизился и составил 562 тысячи заявок — на 11 тысяч заявок меньше, чем в ноябре: по программе льготной ипотеки 114 тыс. заявок или 20% всех заявок, по рыночным программам 448 тысяч заявок. Уровень их одобрения по льготной программе составил 65%, по рыночным программам 61%.

Объем выданных кредитов

По итогам 2020 года крупнейшие ипотечные банки выдали 1,7 млн кредитов на сумму 4,3 трлн руб., что на 51% выше показателя прошлого года. Рекордный объем выдач на рынке ипотеки достигнут благодаря запуску льготной программы ипотеки «6,5%» в апреле 2020 года и снижению процентных ставок по рыночным программам до рекордно низкого уровня:

— новостройки: 7,93% (−0,98 п.п. к декабрю 2019 г.);

— вторичный рынок: 8,15% (−0,9 п.п.);

— рефинансирование: 7,94% (−1,19 п.п.).

Доля топ-20 банковна рынке ипотеки в 2020 году составила 95,6%, что на 2,3 п.п. выше декабря 2019 года.

Уровень концентрации ипотечного рынка в 2020 году выросна 5 п.п., на топ-5 банков по объему выданных кредитов в 2020 году пришлось 78% рынка, в то время как годом ранее этот показатель составлял 73%.

В пятерку лидеров по объему выданных кредитов с начала 2020 года вошли Сбербанк (48% всего объема выдач за 2020 год), ВТБ (22%), Россельхозбанк (4%), Альфа-Банк (4%) и ФК Открытие (3%).

По итогам 2020 года в рейтинге ряда банков произошли значительные изменения: Россельхозбанк вошел в топ-5 банков, вдвое увеличив объем выдач и поднявшись на 3 позиции в рейтинге (3 место, +97,1% к 2019 г.). Также за 2020 год улучшили свои позиции Альфа-Банк (4 (+1) место, +80,9% к 2019 г.) и Банк ДОМ.РФ (6 (+3) место, +74,4% к 2019 г.). Газпромбанк покинул пятерку лидеров, опустившись за год с 3 на 7 место рейтинга.

В декабре топ-20 банков выдали 203 тысячи кредитов на 542 млрд руб., что на 48% выше декабря прошлого года и на 14% прошлого месяца. По льготным программам объем выданных кредитов увеличился на 5%, по рыночным на 17%.

Тройка лидеров по объему выданных ипотечных кредитов не меняется на протяжении полугода: 74% всех выдач в декабре обеспечили: Сбербанк (48% всей выдачи), ВТБ (20%) и Россельхозбанк (5%).

Лидерами по приросту выдач в абсолютном выражении в декабре стали ВТБ, объем выданных кредитов вырос на 17 млрд руб., +18% к ноябрю 2020 г., Сбербанк (рост на 14 млрд руб., +6%) и Россельхозбанк ( рост на 8,2 млрд руб., +42,4%). Прирост в ВТБ обеспечен ростом объема выдач по рыночным программам. В декабре банк снизил ставки на 0,3 п.п., сократив разницу со средними ставками по рынку. В Россельхозбанке рост объема выдачи обеспечен активным участием банка в программе «Сельской ипотеки».

Структура выданных кредитов

В 2020 году доля выдач ипотеки на новостройки составила 34%, на вторичном рынке — 49%, кредитов на рефинансирование — 14%, на земельные участки и дома — 2%. В мае произошел резкий рост доли ипотеки на первичном рынке, причиной которого стал запуск льготной ипотеки «6,5%», в конце апреля 2020 года. Максимальная доля ипотеки на новостройки в 2020 году зафиксирована в июне-августе (37-40%). Доля ипотеки на вторичном рынке в течение года держалась на уровне 48-53%. Доля кредитов на рефинансирование во второй половине года возобновила рост на фоне плавного снижения ставок до исторического минимума по программе до 7,94 п.п. в декабре 2020 года, что на 1,2 п.п. ниже значений декабря 2019 года. Также в ноябре рефинансирование ипотечных кредитов на новостройки запустил Сбербанк, лидер рынка, занявший 4 место по объему выдач кредитов на рефинансирование в 2020 года. Доля кредитов на готовые жилые дома стабильно не превышала 4% всех выдач, максимальная доля по кредитам пришлась на апрель-июль, что связано с сезонностью продукта.

В декабре доля ипотеки на новостройки составила 31%, на вторичном рынке 52%, кредитов на рефинансирование 14%, на земельные участки и дома сохранилась на минимальном уровне 2% всего объема выданных кредитов.

— Среди топ-20 банков наибольшая доля выдач в декабре на новостройки у Банка «Санкт-Петербург» (61% всей выдачи банка в декабре), Промсвязьбанка (60%), и Газпромбанка (49%);

— Лидерами по доле выдач на вторичном рынке остаются Сбербанк (71% всех выдач), Абсолют Банк (68%) и Азиатско-Тихоокеанский Банк (66%);

— Более половины выдач ЮниКредит Банка приходится на рефинансирование ипотеки (64% всех выдач банка). Также сегмент преобладает в Райффайзенбанке (47%) и Банке ДОМ.РФ (49%);

— Россельхозбанк, по-прежнему, первый на рынке по объему выдач кредитов на земельные участки и жилые дома (27% всех выдач). Банк продолжает активное участие в программе «Сельская ипотека», что позволяет ему оставаться в лидерах в сегменте кредитов на жилые дома.

Ставки

За 2020 г. процентные ставки существенно снизились во всех сегментах ипотечного рынка до рекордно низких значений:

— новостройки: 7,93% (-0,98 п.п. к декабрю 2019 г.);

— вторичный рынок: 8,15% (-0,9 п.п.);

— рефинансирование: 7,94% (-1,19 п.п.).

Плавное снижение ставок в течение года происходило за счет снижения ключевой ставки Банка России до 4,25% (-2 п.п. к декабрю 2019 г.).

В декабре средневзвешенные ставки предложения снизились до рекордно низких значений и составили:

— новостройки: 7,93% (-0,09 п.п. к ноябрю 2020 г.);

— вторичный рынок: 8,15% (-0,11 п.п.);

— рефинансирование: 7,94% (−0,10 п.п.).

В течение месяца банки снижали ставки, в основном, по рыночным программам: ВТБ ввел опцию «Цифровой бонус», в рамках которой клиентам предоставляется скидка 0,3 п.п. при оформлении ипотеки в личном кабинете банка. Банк ДОМ.РФ ввел акцию «Новогодняя», в рамках которой клиентам предоставляется дисконт в размере 0,5 п.п. от базовой ставки. ЮниКредит Банк возобновил скидку 0,5 п.п. за подачу заявки через информационный центр банка.  Альфа-Банк, Райффайзенбанк и Уралсиб снизили базовые ставки по продуктам, сократив разницу со средними ставками по рынку.

Самые выгодные ставки в разрезе цели кредита на конец декабря предлагали:

— новостройки: Банк ДОМ.РФ (7,3%), ЮниКредит Банк (7,4%), ФК Открытие (7,5%);

— вторичный рынок: ЮниКредит Банк (7,4%), ФК Открытие (7,6%), Банк ДОМ.РФ (7,9%);

— рефинансирование: Банк ДОМ.РФ (7,1%), ЮниКредит Банк (7,4%), ФК Открытие (7,5%);

— программа 6,5%: Банк ДОМ.РФ (5,7%), Промсвязьбанк (5,85%), АК Барс (5,85%), Россельхозбанк (5,9%), Газпромбанк (5,9%);

— семейная ипотека: Промсвязьбанк (4,50%), Банк Центр-инвест (4,50%), Россельхозбанк (4,60%), Ак Барс (4,60%), Банк Санкт-Петербург (4,69%).

Продуктовые сегменты

1. Новостройки

В 2020 году крупнейшие банки выдали 478,8 тысяч кредитов на 1,44 трлн руб. Доля ипотеки на новостройки составила 34% в общем объеме выдач ипотечных кредитов. С мая ипотека на новостройки активно росла в течение всего года, при этом доля льготной ипотеки в объеме выдач на первичном рынке составляла 82%, а в июле-октябре показатель достигал 85%. Льготная ставка на новостройки сделала более доступным приобретение жилья именно в этом сегменте: разница в ставках между первичным и вторичным рынками составляла 1,5-2%. В ноябре наблюдалась коррекция объема выдач после ажиотажного спроса в октябре.

В топ-5 банков по объему выданных кредитов на новостройки в 2020 году вошли Сбербанк (646 млрд руб., 45% всего объема выданных кредитов крупнейших банков), ВТБ (315 млрд руб., 22%), Альфа-Банк (84 млрд руб., 6%), ФК Открытие (65 млрд руб., 4%) и Газпромбанк (57 млрд руб., 4%).

В 2020 году доля льготной ипотеки в общем объеме выдач на новостройки составила 66% (956 млрд руб.).

В декабре крупнейшие банки выдали 51 тысячу кредитов на новостройки на 167 млрд руб.. на 12% больше показателя прошлого месяца.Рост объема выданных кредитов на новостройки в декабре обеспечен как ростом выдач как по рыночным программам (+12 млрд руб. к ноябрю 2020 г.), так и по льготной программе (+ 6 млрд руб.).

В декабре в топ-5 банков остался без изменений: наибольший объем выданных кредитов у Сбербанка (69 млрд руб., 41% всей выдачи крупнейших банков), ВТБ (40 млрд руб., 24%), Альфа-Банка  (11 млрд руб., 7%), Россельхозбанка (8,4 млрд руб., 5%), Банка ДОМ.РФ (8,1 млрд руб., 5%).

Доля льготной ипотеки в декабре в общем объеме выдач на новостройки сократилась на 5 п.п. и составила 76%, что является результатом продления льготной программы до июля 2021 года.

2. Вторичный рынок

В 2020 году крупнейшие банки выдали 909,3 тысячи кредитов на 2,09 трлн руб. Доля ипотеки на готовое жилье составила 49% в общем объеме выдач ипотечных кредитов.

В топ-5 банков по объему выданных кредитов на вторичном рынке в 2020 году вошли Сбербанк (1,38 трлн руб.), ВТБ (364 млрд руб.), ФК Открытие (44 млрд руб.), Росбанк (43 млрд руб.) и Газпромбанк (39 млрд руб.).

На вторичном рынке в декабре банками выдано 114 тысяч кредитов на 280 млрд руб., рост по сравнению с ноябрем составил 14%. Доля ипотеки на готовое жилье в декабре составила 52% в общем объеме выдачи ипотечных кредитов.

В пятерку банков-лидеров сегмента вошел Газпромбанк, поднявшись
с 6-го на 4-е место. Наибольший объем выданных кредитов на вторичном рынке обеспечили: Сбербанк (185 млрд руб., 66% всей выдачи), ВТБ (45 млрд руб., 16%), Россельхозбанк (9,2 млрд руб., 3%), ФК Открытие (6,4 млрд руб., 2%) и Газпромбанк (4,9 млрд руб., 2%).  В абсолютном выражении в декабре наибольший прирост выдач кредитов на готовое жилье показали Сбербанк (+12,2 млрд руб.,  +7% к ноябрю 2020 года), ВТБ (+10,3 млрд руб., +29,1%), Россельхозбанк (+4,5 млрд руб., +97,5%). Рост объема выданных кредитов в Россельхозбанке обеспечен активным участием банка в программе «Сельской ипотеки».

3. Рефинансирование

В 2020 году топ-20 банков выдали 247,3 тыс. кредитов на 581,2 млрд руб. Доля ипотеки на кредиты на рефинансирование составила 14% в общем объеме выдач ипотечных кредитов. Рост объема выданных кредитов на рефинансирование ипотеки в течение года обусловлен снижением ставок по продукту. Благодаря рефинансированию ипотеки по более низкой ставке у клиентов появилась возможность сократить срок выплаты кредита или снизить ежемесячные выплаты.

В пятерку лидеров по объему выданных кредитов на рефинансирование ипотеки в 2020 году вошли ВТБ (255 млрд руб.), Банк ДОМ.РФ (48 млрд руб.), Альфа-Банк (45 млрд руб.), Сбербанк (41 млрд руб.) и Райффайзенбанк (32 млрд руб.).

В декабре доля кредитов на рефинансирование составила 14% от всех выданных кредитов. На цели рефинансирования в декабре крупнейшими банками банками выдана 31 тысяча кредитов на 74 млрд рублей (+15% к ноябрю 2020 г.).

Пятерка банков-лидеров по объему выданных кредитов на рефинансирование в декабре не изменилась, однако Банк ДОМ.РФ по объему выдач поднялся с 4 на 2 место, обогнав Альфа-Банк и Сбербанк. Наибольший объем выдач обеспечили: ВТБ (25,2 млрд руб., 34% всей выдачи банков), Банк ДОМ.РФ (10,5 млрд руб., 14%), Альфа-Банк (7,7 млрд руб., 10%), Сбербанк (6,3 млрд руб., 9%), ФК Открытие (5,6 млрд руб., 8%). Лидеры по абсолютному приросту выдачи в декабре: Банк ДОМ.РФ (+4,6 млрд руб., + 78,2% к ноябрю 2020 г.), Росбанк (+2,2 млрд руб., +65,1%) и ФК Открытие (+0,8 млрд руб., +16,4%). Рост выдач в банках обусловлен:

— Банк ДОМ.РФ запустил акцию «Новогодняя», в рамках которой клиентам предоставляется скидка 0,5 п.п. к базовой ставке. Минимальная ставка по продукту составила 7,1% и является лучшим предложением среди топ-20 банков;

— Росбанк в ноябре снизил ставку на 0,4 п.п. до 8,04%, приблизив её к средневзвешенным значениям;

— ФК Открытие предлагает одну из наиболее привлекательных ставок по продукту – 7,5%.

4. Кредиты на жилые дома

В 2020 году топ-20 банков выдали 40,4 тысячи кредитов на 83,6 млрд руб. В начале года объем выданных кредитов находился на минимальном уровне, что объясняется отсутствием интереса к загородной недвижимости в зимние месяцы. В апреле-мае, начале режима самоизоляции, спрос на ипотеку на землю и жилые дома вырос на 247% к предыдущему месяцу. Реализуемая с 2020 г. государственная льготная программа «Сельская ипотека» поддержала рынок кредитования загородной недвижимости.

В топ-5 банков по объему выдач в сегменте вошли Россельхозбанк (69 млрд руб.), Сбербанк (7 млрд руб.), РНКБ Банк (3 млрд руб.), АК Барс (3 млрд руб.) и Росбанк (1 млрд руб.).

В декабре доля ипотеки на земельные участки и жилые дома в общем объеме выданных кредитов не изменилась и составила 2% от всех выданных кредитов. В декабре крупнейшие банки выдали 4,4 тысячи кредитов в данном сегменте на 9,6 млрд руб.

В пятерку банков-лидеров сегмента вошел Совкомбанк, поднявшись с 7-го на 5-е место. Прирост в банке – результат эффекта низкой базы в этом сегменте. Наибольший объем выдач обеспечили: Россельхозбанк (7,4 млрд руб., 77% всей выдачи), Сбербанк (0,9 млрд руб., 9%), АК Барс (0,4 млрд руб., 4%), РНКБ (0,4 млрд руб., 4%), Совкомб

анк (0,1 млрд руб., 1%). Россельхозбанк, Сбербанк и АК Барс – участники программы «Сельская ипотека», что позволяет банкам ежемесячно оставаться лидерами сегмента со значительным отрывом от остальных банков. В абсолютном выражении в декабре наибольший прирост показал Россельхозбанк – лидер по объему выдач кредитов на ИЖС (+0,9 млрд руб., +14,1% к ноябрю 2020 г.), Сбербанк (+0,1 млрд руб., +13,4%) и РНКБ Банк (+0,1 млрд руб., +31,9%). В РНКБ Банке рост выдач – эффект низкой базы в сегменте.

5. Программы с господдержкой

В 2020 году крупнейшие ипотечные банки выдали 0,5 млн ипотечных кредитов по программам с господдержкой на сумму 1,34 трлн руб.  Доля кредитов по программам с господдержкой в общем объеме выдач составила 31% от всех выданных кредитов. Наибольшую долю среди программ с господдержкой занимает льготная ипотека «6,5%» (73% всех выдач по госпрограммам, 974,1 млрд руб.).

В топ-5 банков по объему выданных кредитов по программам с господдержкой в 2020 году вошли Сбербанк (603 млрд руб., 45% всей выдачи), ВТБ (248,7 млрд руб., 19%), Россельхозбанк (125,6 млрд руб., 9%), Промсвязьбанк (66,7 млрд руб., 5%) и Банк ДОМ.РФ (52,8 млрд руб., 4%).

В декабре доля кредитов по программам с господдержкой в общем объеме выданных кредитов составила 33%. Банки выдали 62 тысячи ипотечных кредитов по программам с господдержкой на 181,3 млрд руб. (+13% к ноябрю 2020 г.). При этом 72% всех выдач по программам с господдержкой пришлось на «Льготную ипотеку 6,5%». Рост объема выданных кредитов в декабре наблюдался по всем программам господдержки: Льготная ипотека 6,5% (+6,4 млрд руб., +5,3% к ноябрю 2020 г.), Семейная ипотека (+3,0 млрд руб., +15,6%), Сельская ипотека (+7,9 млрд руб., +74,1%), Военная ипотека (+1,4 млрд руб., +33,8%), Дальневосточная ипотека (+2 млрд руб., +54%).

В пятерку банков-лидеров в декабре по объему выдач ипотеки с господдержкой вошел Альфа-Банк, поднявшись с 6-го на 5-е место. Альфа-Банк является одним из лидеров по приросту льготной ипотеки «6,5%», такой результат банк связывает с успешностью выдач кредитов на новостройки по совместным программам с застройщиками, субсидированная ставка по которым достигает 2,99%.

Заявки

В 2020 году топ-20 банками всего было принято 6 млн заявок на ипотечные кредиты: 1 млн. заявок по льготной ипотеке и 5 млн заявок по рыночным программам. После кризисного апреля, в среднем в 2020 году в банки подавали около 560 тыс. заявок ежемесячно, из них 123 тыс. (23% от всех поданных заявок) – по программе льготной ипотеки «6,5%». Максимальное количество заявок пришлось на сентябрь (638 тыс. шт.), из них по льготной ипотеке 162 тыс., что связано с активностью клиентов перед планируемым окончанием действия льготной программы (01.11.2020 г.). Несмотря на введенные ограничения в связи с пандемией, в течение года в банках по заявкам был стабильно высокий уровень одобрения: по льготной программе 6,5% на всем периоде действия он составил 68%, по рыночным программам 58%.

В декабре банки получили 562 тысячи заявок на ипотеку, что на 11 тысяч заявок меньше, чем в ноябре:

— 114 тыс. заявок по льготной ипотеке (+21 тыс.);

— 448 тыс. заявок по рыночным программам (-32 тыс.) – возвращение к летним значениям 2020 г.

Уровень одобрения по льготной программе в декабре снизился до 65% (-3 п.п.), по рыночным программам не изменился и сохранился на уровне 61%.

Полный отчет: pdf

Предыдущее исследование читайте здесь.