На митапе Frank RG «Вирусная ипотека: что ждать после бума 2020 года» во вторник 9 февраля эксперты и банкиры подвели итоги 2020 года на ипотечном рынке и выделили основные тренды в 2021.
Детали. В начале 2020 года, по словам старшего аналитика Frank RG и руководителя проекта «Ипотека» Ольги Филипповой, на рынке ждали катастрофу. Но несмотря на пандемию и связанные с ней ограничения, в 2020 году объем ипотечных кредитов стал рекордным за всю историю и составил 4,3 трлн рублей, что в 1,5 раза больше, чем было выдано в 2019 году.
Главными факторами роста эксперт назвала повышение доступности ипотечных кредитов для населения — ставки упали более чем на 1,5%. В прошлом году была введена госпрограмма льготной ипотеки под 6,5%. Также повлияли на спрос ослабление рубля и снижение доходности вкладов (средняя максимальная ставка по депозитам снизилась в 2020 году до 4,5%). Это привело к тому, что россияне стали покупать жилье еще и в инвестиционных целях.
С другой стороны, рост спроса на недвижимость при ограниченном предложении привел к повышению цен — в 2020 году рост составил 16,5% год к году по России, в некоторых регионах — 19-20%. При этом реальные располагаемые доходы россиян упали в 2020 году на 3,5%.
Несмотря на сокращение доходов населения, доля просроченной задолженности по ипотеке осталась на минимальном уровне — 0,8% от портфеля в 2020 году. В то же время у ЦБ появились опасения по росту доли кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%).
Frank RG обращает внимание на следующие вызовы перед банками на рынке ипотеки:
- Цифровизация сделок — одно из важнейших конкурентных преимуществ на рынке. Льготная ипотека уравняла условия по ставкам среди банков, и теперь банки, отстающие в технологиях, могут потерять долю рынка.
- Отказ от льготной ипотеки и переход на рыночное ценообразование — это приведет к снижению доступности ипотечных продуктов для россиян и падению продаж.
- Из-за задержек строительства в 2020 году по части проектов сдвинут график на 2022 год, что не позволит перекрыть возросший спрос и может привести к дальнейшему росту цен на недвижимость.
Что ждет ипотечный рынок в 2021 году. Рынок уже становится более сбалансированным, ставки находятся на комфортном уровне, цель в этом году — не упасть по сравнению с рекордными показателями 2020 года, считает глава аналитического центра Дом.РФ Михаил Гольдберг. Помимо льготной ипотеки, еще один драйвер, который позволит удерживать спрос на жилье в 2021 году — проектное финансирование. Коммерческий директор группы компаний МИЦ Геннадий Дикалов также ожидает более типичного поведения рынка в 2021 году по сравнению с агрессивным 2020. Он отмечает, что заморозка строек на 3-5 месяцев в 2020 году перенеслась в 2021 год, потому новые объекты будут появляться во второй половине 2021 года — это также поможет рынку сбалансироваться.
О пузыре на ипотечном рынке. И Гольдберг, и директор центра исследования финансовых технологий и цифровой экономики Сколково-РЭШ Олег Шибанов пока риска ипотечного пузыря на рынке не видят. Гольдберг обратил внимание на то, что просрочка по ипотеке близка к историческому минимуму. В то же время эксперты указали на недостаток предложения и связанный с этим рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках. Гольдберг выразил надежду на то, что застройщики направят накопленные в 2020 году ресурсы именно на увеличение предложения.
О судьбе льготной ипотеки. Шибанов ожидает продления льготной ипотеки и на вторую половину 2021 года, но в отдельных регионах. Гольдберг привел в пример программу дальневосточной ипотеки — сначала в регионе наблюдался рост цен, но сегодня это единственный регион в стране, в котором растет объем строящегося жилья. Это связано с долгосрочностью программы, уверен эксперт. По его мнению, подобные льготные программы, если их цель не только в поддержке спроса, но и в стимулировании роста предложения, должны быть долгосрочными.
Если же власти откажутся от продления программы, спрос на рынке недвижимости упадет на 10-15%, и рынку потребуется примерно квартал на «калибровку» цен, оценил Дикалов. Ценообразование в дальнейшем будет зависеть от ситуации с конкретным застройщиком — например, крупные застройщики, которые смогли сформировать «подушку» в 2020 году, смогут не реагировать снижением цен на падение спроса.
Прогнозы банкиров:
- Зампред правления Абсолют Банка Антон Павлов ожидает, что ипотечный рынок продолжит расти.
«Мы ожидаем 10-процентного роста минимум», — отмечает Павлов.
Он добавляет, что интерес россиян к ипотеке — огромный, а рынок далек от насыщения и по квардратуре, и по числу ипотечных заемщиков. По его мнению, задел и по цене недвижимости, и по ипотечным ставкам, который был создан в 2020 году, должен принести плоды в 2021.
- По мнению руководителя центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марины Заботиной, многое в 2021 году будет зависеть от застройщиков, а именно — от предложения с их стороны. Тем не менее, она ожидает минимум столько же выдач, сколько было у банка в 2020 году. ПСБ также по-прежнему видит интерес клиентов к программам рефинансирования: еще не иссяк потенциал перехода клиентов из одного банка в другой. Заботина ожидает продления на 2 полугодие 2021 года льготной ипотеки, которая будет занимать 30-40% в объеме продаж новостроек.
- Объемы продаж будут зависеть от будущего госпрограммы, уверен руководитель ипотечного департамента Альфа-Банка Артем Иванов. Если ее не продлят, то рынок просядет на 15-17% относительно 2020 года. Если продлят в неизменном виде — у банков появится шанс повторить цифры 2020 года. Иванов также ожидает роста конкуренции внутри топ-10 банков, в том числе и ценовой, а также продолжения тренда, заложенного в 2020 году, на диджитализацию процессов, то есть роста доли продаж в диджитал-каналах.
- Руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников отметил важность политической стабильности в 2021 году, от которой зависит как поведение ставок, так и маржа банков. В целом он ждет значительного роста доли онлайн-заявок на оформление ипотеки и удаленных цифровых сделок. Красильников прогнозирует усиление конкуренции между банками с точки зрения сроков одобрения ипотеки — к концу года часть клиентов, по его мнению, будут ожидать одобрения ипотеки в течения дня.
Во времена финансовых кризисов банкирам важно оставаться в курсе текущих новостей. Подпишись на наш телеграм – канал Frank RG (https://t.me/frank_media) чтобы оперативно получать данные о ситуации в банках и экономике. Не пропусти, когда начнется!
