В апреле 2020 года в разгар пандемии власти запустили льготную программу ипотечного кредитования, вызвавшую ажиотажный спрос на жилье. В результате, несмотря на снижение ставок, платеж по ипотечному кредиту вырос. Руководитель проекта «Ипотека» Frank RG Ольга Филиппова подводит годовые итоги действия льготной программы.
Ажиотажный спрос. Несмотря на кризис, падение доходов россиян и слабость экономики, 2020 год стал рекордным для ипотечного рынка. По данным Frank RG, объем выданных ипотечных кредитов за год вырос в полтора раза до 4,3 триллионов рублей. В 2019 году объем выданных кредитов уменьшился на 6%.
Причина роста понятна: снижение ставок по кредитам вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. В 2020 году она упала на 2 п.п. с 6,25% до 4,25%. Но главным драйвером стала запущенная правительством в апреле прошлого года льготная программа ипотечного кредитования под 6,5%. Ее целью было, в том числе, поддержать застройщиков во время пандемии.
Пока малый бизнес рушился, крупные компании привыкали к удаленке, а их сотрудники нервничали в изоляции, боясь потерять работу, средние ставки по ипотеке на первичном рынке снизились в апреле-мае с 7,82% до 5,79% годовых. Отложенный спрос выплеснулся на стагнирующий рынок жилья, несмотря на ковидные страхи и с трудом растущую в последние годы российскую экономику.
Банки охотно поддержали госпрограмму и в ипотеке начался ажиотаж: уровень одобрения по ипотечным заявкам в рамках госпрограммы с момента ее запуска был стабильно выше уровня одобрения по рыночным программам на 8-10%. В результате доля выданных кредитов по госпрограмме в июле-августе достигала 34% от всего объема выдач ипотечных кредитов, а на первичном рынке доходила до 85%.
Ставка вниз, платеж вверх. Обратной стороной высокого спроса на ипотеку стал рекордный за последние несколько лет рост цен на жилье. По данным ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы за 2020 год выросла почти на четверть и составила 234 тысячи рублей (на конец декабря +23%). Следом потянулись вверх и цены на вторичном рынке (+16% за год).
Чтобы оценить, насколько рост цен на жилье нивелировал выгоду от снижения ставок по ипотеке, мы во Frank RG посмотрели на изменение параметров ипотечного кредита на примере московской квартиры площадью 40 кв. м. в течение года. Вот что получилось:
Ключевым фактором для населения является, конечно, размер ипотечного платежа. Мы видим, что выиграли те, кто покупал квартиру ещё в начале действия программы: льготная ставка уже действовала, а цены ещё не успели взлететь. Клиентам удалось сэкономить до 11% на ежемесячных платежах. К тому же, было из чего выбирать: дефицита предложения жилья не было.
Уже к концу года эффект от снижения ставки был перекрыт ростом цен, а платеж по ипотеке на первичном рынке превысил размер платежа в докризисный период на 3%. За увеличением спроса на новостройки последовал рост спроса на вторичном рынке жилья.
Что будет после отмены льготной ипотеки. Казалось бы, такой эффект должен привести к сворачиванию льготной программы к ноябрю, как и планировалось изначально. Тем более рост цен был очевиден: на 1 октября 2020 года в Москве, по данным ЦИАН, он составил 16% на новостройки и 9% на вторичном рынке. Но программа была продлена до 1 июля 2021 года. ЦБ и правительство обсуждают сейчас возможность продлить ее еще раз в ограниченном формате.
С другой стороны, отмена льготной ипотеки и плавный рост ключевой ставки неизбежно приведут к ухудшению условий для новых покупателей квартир в кредит. При текущих ценах это означает снижение спроса на жилье, так как инвестиционные и потребительские возможности людей заканчиваются.
По логике, снижение спроса должно привести к падению цен на жилье. Но по оценкам ряда экспертов, цены на недвижимость в 2021 году продолжат плавно расти в связи с тем, что растет себестоимость строительства. Рост продаж, порадовавший застройщиков прошлым летом, замедлится.
По предварительному базовому прогнозу Frank RG, в 2021 году общий объем выданных ипотечных кредитов сократится на 8-10% и составит 3,8 трлн рублей.
Вероятнее всего, к концу года мы увидим растущий интерес заемщиков к рынку вторичного жилья, которое подорожало не так сильно, а ставки пока рекордно низки, хотя и выше почти на 2,5 п.п., чем на рынке первичного жилья.
Автор — руководитель проекта «Ипотека» Frank RG Ольга Филиппова
Во времена финансовых кризисов банкирам важно оставаться в курсе текущих новостей. Подпишись на наш телеграм – канал Frank RG (https://t.me/frank_media) чтобы оперативно получать данные о ситуации в банках и экономике. Не пропусти, когда начнется!
