Рост цен на жилье на фоне снижения доходов населения создает риски для банков, занимающихся ипотечным кредитованием, пишет младший вице-президент Moody’s Мария Малюкова в своем отчете (есть у Frank Media).
Детали. Динамика реальных доходов населения остается отрицательной с 2013 года, указывает Малюкова. В 2020 году доходы существенно снизились по сравнению с 2019 годом, несмотря на отскок после минимума во 2 квартале 2020, а уровень безработицы остается повышенным из-за последствий пандемии.
При этом банки выдали в прошлом году рекордный объем ипотеки. В значительной степени кредитование поддержала льготная программа государства, которая позволила гражданам получить ипотеку под 6,5% годовых. На кредиты по этой программе пришлось 23% ипотечных выдач в 2020 году.
Доступность жилья в России снижается из-за роста цен на жилье. В результате высокого спроса цены на недвижимость выросли на 23% на первичном рынке и на 14% на вторичном рынке, приводит данные Малюкова. Продление программы, скорее всего, будет в регионах, где не было сильного спроса и роста цен на недвижимость, считает она. После рекордных выдач в 2020 ипотечные кредиты теперь составляют 46% в общем портфеле розничных ссуд и 14% в совокупном кредитном портфеле банков.
Увеличивающийся разрыв между ценами на жилье и доходами граждан мешает здоровому развитию ипотечного рынка, делает вывод Малюкова. По ее мнению, возможное повышение ставок по ипотеке вслед за ключевой ставкой еще больше будет ограничивать способность граждан обслуживать долг.
Кто рискует. В настоящее время риски в ипотеке не так велики, но двузначный рост объемов ипотечного кредитования на фоне снижения доступности жилья может их увеличить, считает Малюкова. Если цены на недвижимость будут расти дальше, а доходы граждан останутся низкими, то долговая нагрузка заемщиков по вновь выданным кредитам увеличится. Высокий спрос на недвижимость и уменьшение числа заявок от качественных клиентов могут подтолкнуть банки к смягчению требований к потенциальным заемщикам и снижению размера необходимого первоначального взноса по ипотеке — это сделает банки более уязвимыми к падению цен на недвижимость.
Доля российских банков, предлагающих ипотечные кредиты с первоначальным взносом ниже 20%, увеличилась до 35% в 3 квартале 2020 года с 28% во 2 квартале после того, как льготная программа снизила минимальный первоначальный взнос до 15%. Доля наиболее рискованных ипотечных кредитов со взносом менее 10% оставалась ниже 3% в течение первых 3 кварталов 2020 года.
Снижение доступности жилья негативно скажется на банках с большой долей ипотечных кредитов в своих портфелях. К ним относятся госбанки (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, РСХБ, Открытие, ПСБ, Дом.РФ), дочки иностранных банков (Росбанк и Райффайзенбанк), а также крупнейший частный банк Альфа-банк, пишет Малюкова. Самые большие темпы роста выдачи ипотеки в 2020 году показали РСХБ, Альфа-банк и Дом.РФ.
Прогноз. Рост ипотечного кредитования в России замедлится с 21% в 2020 году до 15% в 2021, прогнозирует Moody’s. Просрочка в ипотеке вырастет до 2-2,5% от общего объема кредитов в следующие 18 месяцев с 1,4% по состоянию на 3 квартал 2020 при условии, что часть реструктурированных кредитов станет проблемной, а качество новых ссуд будет хуже, чем до COVID-19.
Зачем вам об этом знать. Moody’s предупредило о рисках быстрого роста ипотечных портфелей в условиях падения доходов населения и разгона цен на жилье. Если ситуация не изменится, некоторые банки могут пересмотреть свои планы по выдачам.
Подпишись на наш телеграм-канал @frank_media, чтобы оперативно получать данные о ситуации в банках и экономике. Не пропусти, когда начнется!
