Даже в «тучные» годы ипотечного бума с его рекордно низкими ставками по льготным госпрограммам больше всего кредитов банки выдавали на готовое жилье. Например, в прошлом году доля вторичного рынка в структуре выдач ипотеки, по оценке Frank RG, колебалась в пределах 54-65% и по итогам февраля составила 61%. В деньгах февраль обеспечил ипотечным портфелям российских банков прибавку в 259,6 млрд рублей. Весной ситуация кардинально изменилась.
Что случилось с ипотекой? С 28 февраля ЦБ держит ключевую ставку на уровне 20%. Это важный индикатор для банков — именно от ее уровня зависит процентная политика. Обычно после роста ключевой рост ставок происходит с лагом в две недели-месяц. Однако в нынешних условиях банки отреагировали максимально оперативно – часть в начале марта приостановила выдачу новой ипотеки, а часть резко подняла ставки по своим программам.
Для ипотеки на вторичном рынке они выросли до заградительного уровня. Сейчас у Сбербанка ставка по такой программе начинается от 19% годовых, у ВТБ – от 22,4%, у Альфа-банка – от 19,7%, у «Открытия» — от 21,79%, а у банка Дом.РФ – от 18,7%, в Газпромбанке – 23,6%, говорится на их сайтах.
В марте сделок с ипотекой на вторичном рынке по новым условиям почти не было, говорят Frank Media опрошенные риелторы. У «Инкома» и «Миэля» они были единичными. «Вторичку» покупали лишь те, у кого были ранее одобрены заявки с низкими ставками. Рынок ещё не в полной мере ощутил влияние заградительных ставок, но просадка будет видна уже в апреле, считает директор по маркетингу федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова.
То, что на подписание ипотечного договора на покупку готового жилья по новым ставкам выходят единицы, подтверждают и банкиры. В частности, об этом в ходе мартовской конференции «Ипотечное кредитование в России» рассказали вице-президент ВТБ Евгений Дячкин, предправления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова и директор розничных продуктов банка Дом.РФ Евгений Шитиков. Новые заемщики, которые согласились на текущие ставки, это те, кто остро нуждается в жилье, рассчитывают на поступления от продажи принадлежащей недвижимости или планируют брать взаймы небольшую сумму, сообщила они.
Нужно ли спасать ипотеку на готовое жилье? Frank Media опросил крупнейшие розничные банки о том, как изменилась структура выдач ипотеки в марте и их планах на год. У «Росбанк Дом» доля ипотеки на готовое жилье в выдачах в 2021 году была 72-75%, в марте она упала до 35%, признается главный аналитик банка Ирина Бабина. У Абсолют банка она составляла 60-70%, но в ближайшее время снизится до 20-30%, говорит заместитель председателя правления банка Антон Павлов. У УБРиР доля вторички ранее была 75-80%, в марте стала 55%, отмечает управляющий директор по продуктовому портфелю «Ипотека» УБРиР Анна Севостьянова. Было снижение доли ипотеки на готовое жилье и в ПСБ, говорит начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева, но точных цифр не называет. У Сбербанка в марте она снизилась незначительно — до 62,8% с февральских 65%, сообщила его пресс-служба.
Все опрошенные Frank Media банки признались, что в ближайшее время они будут развивать ипотеку на новостройки и наращивать выдачи по госпрограммам, а также продолжать совместные программы с застройщиками. Такие намерения, в частности, есть у ВТБ, МКБ, «Росбанка Дом», Абсолют банка, УБРиР. Сбербанк свои планы комментировать не стал, как и многие другие опрошенные банки.
Смещение фокуса на новостройки логично, т.к. там сейчас самые низкие ставки. Например, по семейной ипотеке они до сих пор не превышают 6%. О перспективах ипотеки на вторичном рынке в условиях высоких ставок банкиры говорить не решаются. «Рынок вторичной недвижимости остается для нас в числе приоритетных. Из-за высоких ставок выдачи в сегменте вторичного жилья сократились в несколько раз. Во втором полугодии ситуация может улучшиться. Возможно, уже на ближайшем заседании ЦБ снизит ключевую ставку и в дальнейшем сохранит тренд», — надеется Павлов. По его словам, ставки выше 12% психологически некомфортны заемщикам, но даже 14% в нынешних условиях они восприняли бы позитивно. Вторичный и первичный рынки жилья взаимосвязаны, и доступность ипотеки на готовое жилье напрямую влияет на количество заявок на первичном, сетует Севостьянова. Обычно от 30 до 55% вторичного жилья продаётся для покупки квартиры в новостройке, соглашается Бочарникова, сейчас купить новостройку при продаже вторичного жилья будет сложнее.
Тем не менее специальные меры стимулирования от государства такой ипотеке не нужны, солидарны собеседники Frank Media. Главное, чтобы ставки на рынке снизились, тогда восстановится и спрос, резюмирует Павлов.
Что происходит на вторичном рынке жилья? Помимо кризиса покупателей, которым не под силу новые ставки, на рынке случился и кризис продавцов. «У нас были ситуации, при которых продавцы вели себя беспокойно: в течение марта снимали свои объекты с продажи, потом снова их выставляли с новой ценой. Некоторые продавцы в начале марта попросили на 30% увеличить стоимость своих объектов в объявлениях, мотивируя это падением курса рубля», — делится управляющий директор сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Александр Москатов.
Многие квартиры в связи с непонятной ситуацией собственники вообще решили не продавать, а сдавать в аренду, продолжает директор управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. По данным ЦИАНа, предложение квартир в долгосрочную аренду в крупнейших городах РФ с населением от 500 тысяч человек выросло в марте в четыре раза к февралю и в три — к марту 2021.
Те, кто планировал покупку, разобрали самые доступные по цене варианты — предложение на продажу в анализируемых городах сократилось на четверть, посчитал ЦИАН. В результате средняя цена 1 кв.м на вторичном рынке в России снова выросла — до 104,8 тысяч рублей (+2,6% к февралю и +27,1% к марту прошлого года), отмечают аналитики компании.
Уход ипотечников со вторичного рынка жилья пока риелторов не беспокоит. «Вторичка» жила без зависимости от ипотеки 23 года. Сейчас спрос, конечно, снизится, но о падении речь мы не ведем. Рынок будет поддерживаться цепочками альтернативных сделок», — считает Шлома.
