Вопреки надеждам ЦБ и увещеваниям Минстроя девелоперы и риелторы продолжают предлагать своим клиентам ипотеку “от застройщика” – с субсидированной ставкой. Формально околонулевые ставки теперь стали рекламным трюком. На консультации менеджер может предложить покупателю чуть более дорогой вариант. При этом главное правило такой ипотеки остается незыблемым: низкая ставка невозможна без существенного увеличения стоимости квартиры.
В феврале 2023 года ассортимент ипотечных схем при покупке квартиры в новостройке не ограничивается лишь субсидированной ипотекой. Риелторы и застройщики также предлагают покупателю траншевую ипотеку, кешбэк за покупку квартиры в кредит, ипотеку без первоначального взноса. Многие такие программы называются красиво: “ипотека в рассрочку”, “ипотечные каникулы” и “ипотека за 1 рубль”.
Самая “дешевая” – до конца февраля
Застройщики и банки постепенно отказываются от предоставления ипотеки по пониженным ставкам, такой тренд отметил ЦБ в декабре 2022 года комментарии “Денежно-кредитные условия и трансмиссионный механизм денежно-кредитной политики”. В феврале 2023 года такие программы по-прежнему есть у большинства крупнейших строительных компаний страны. Frank Media проанализировали сайты 30 застройщиков – лидеров по объему строящегося жилья и нашли такие предложения у 25 из них.
“Можно взять ипотеку со ставкой 0,01% и ни в чем себе не отказывать. С минимальными платежами в месяц целых два года. Ипотеку с такими условиями можно оформить на срок до 30 лет с первоначальным взносом от 15%”, — гласит реклама на сайте застройщика “Самолет”. Она же обещает, что 95% заявок на такую ипотеку получают одобрение банка. Ипотечный калькулятор на странице программы фокусирует внимание посетителя исключительно на “переплате” [процентах за пользование кредитом – FM], которая будет меньше, чем при оформлении ипотеки с господдержкой. При этом для расчета обоих вариантов автоматически калькулятор применяет одинаковую стоимость квартиры. В ходе общения с менеджером компании выяснилось, что ставка 0,01% от МКБ уже не действует, но можно взять кредит со ставкой 2% на весь срок в банке “Открытие” или 1% на первые два года в банке “Санкт-Петербург”. “Конечно, есть программы без удорожания стоимости квартиры, но обычно низкая ставка подразумевает более высокий ценник”, — сообщил менеджер компании.
У застройщика ФСК сейчас действует собственная ипотечная программа: компания готова просубсидировать процентную ставку до уровня 0,01% годовых. “По сути, это траншевая ипотека. Кредитор – Сбербанк. Сначала выдается 10% от суммы кредита. В это время платеж будет очень низкий, условно 4 тысячи рублей. Но после погашения первой части кредита, выдается остаток — 90% суммы. На него уже будет начислен обычный, стандартный процент”, — рассказал консультант.
Застройщик “А101” в рамках совместной с Совкомбанком акции “Проценты за наш счет” также предлагает покупателям платить по 4 тысячи рублей в месяц в течение трех лет. На сайте приведен расчет для “квартиры популярного формата”, которую приобретают в классическую ипотеку и “по акции”. “По акции” та же самая квартира будет стоить дороже примерно на 700 тысяч рублей.
Низкие ставки рекламируют и другие застройщики и риелторы. Например, DOGMA совместно с банком “Открытие” обещает клиенту ставку по ипотеке до 1,99% на весь срок кредита. Это предложение действует на всех объектах застройщика. В “Петербургской недвижимости” (входит в Setl Group) один из вариантов, который предлагают потенциальному покупателю — ипотека под 1% годовых от банка “Санкт-Петербург”. Такая ставка будет действовать лишь на время строительства.
Сейчас банки корректируют свою процентную политику, весной будет повышение, предупредили менеджеры “Петербургской недвижимости”, “А101” и “Самолета”. Они призвали оставить заявку на ипотеку и бронировать квартиру как можно скорее, лучше в день звонка. Одобрение от банка действительно в течение месяца, поэтому в марте, если проценты вырастут, покупатель спокойно сможет оформить кредит с прежней, околонулевой ставкой. Так объясняют они причины спешки.
Ставки выше – схемы те же
Дискуссию о прекращении практики субсидированных ставок от застройщика в прошлом году начал ЦБ. Регулятор отмечал, что самые большие риски в таком случае берет на себя заемщик, который в среднем платит за квартиру на 20-30% больше, чем при покупке в классическую ипотеку или за наличные. Если владелец такой квартиры не сможет погашать кредит, то суммы, вырученной от ее продажи, ему может не хватить на погашение основного долга и процентов.
Для банков участие в таких программах также рискованно, отмечал ЦБ. Это им может быть выгодно, только если компенсация от застройщика покрывает выпадающие расходы, а деньги реинвестируются в новые выдачи. При снижающихся ценах на жилье застройщики столкнутся с убыточностью ряда жилых проектов. Это может привести к корпоративным дефолтам и кредитным потерям для банков от реализации предмета залога с дисконтом.
В ответ на критику ЦБ Минстрой предложил компромиссный вариант — субсидированную ипотеку сохранить, но ставки по ней поднять. «Блок правительственный, отвечающий за развитие жилищного строительства, считает, что как минимум на 2023 год все эти меры, которые были и реализовывались в 2022 году, в том числе от застройщиков, необходимо продлевать. Это абсолютно наша открытая позиция», — заявил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Опасения ЦБ он назвал “объективными”, но возразил, что ставки от застройщиков не могут быть 10-12%. Их оптимальнынй уровень, по мнению чиновника, это 3%, 4% или 5%.
Именно в такой диапазон привели свои ставки многие крупные банки. Например, -такие ставки есть у Сбербанка, ВТБ, “Открытия”, Альфа-банка и других.
Следуя позиции ЦБ РФ о кредитах с околонулевой процентной ставкой на ипотеку, Сбер в конце декабря 2022 года прекратил прием заявок, сообщила его пресс-служба. У ВТБ такие программы тоже есть, но банк рассчитывает на сбалансированное решение этого вопроса, говорил зампредправления банка Анатолий Печатников. “Открытие” выдает ипотеку с субсидированными ставками для застройщиков практически во всех регионах присутствия. “Условия по этим программам регулярно корректируются в зависимости от конъюнктуры рынка и регуляторных ограничений”, — добавляет его пресс-служба.
А вот Абсолют банк утверждает, что сам снижает ставки по ипотеке на квартиру в новостройке. “Данная программа не предусматривает субсидирования ставок застройщиком. Льготную процентную ставку устанавливает банк на период ведения строительства — 1-2 года. После сдачи объекта в эксплуатацию действует рыночная ставка”, — ответила его пресс-служба.
На консультации риелторы предупреждают: ставка 3-4% годовых такая же нерыночная, как и околонулевая, поэтому стоимость квартиры будет выше. Например, ипотека с субсидированием ставки от ВТБ под 3,55% прибавит 14,5% к текущей стоимости квартиры, рассказал менеджер ФСК.
В диалоге с клиентом риелторы прежде всего выясняют цель покупки – для собственного проживания или для перепродажи после завершения строительства. Тем, кто берет ипотеку для проживания, они советуют программы с низким ежемесячным платежом. А инвесторам, зарабатывающим на перепродаже жилья после ввода в эксплуатацию, рекомендуют наличные или льготную ипотеку, так как по ним можно сэкономить.
Больше экзотики
Поскольку околонулевая ипотека или субсидированная ипотека уже известны потенциальным покупателям как схемы, в которых квартиры стоят дороже, застройщики стали генерировать программы-клоны: “ипотечные каникулы”, “ипотека в рассрочку”, “ипотека за 1 рубль”. Под ними чаще всего маскируются программы траншевой ипотеки. Ее суть в разделении кредита на две части – основную, что выдается после сдачи дома в эксплуатацию, и символическую, которая выдается в процессе стройки.
На символическую часть начисляется процент, который часто субсидирует застройщик. Это позволяет клиенту платить по 1 рублю в месяц (такие программы есть на сайтах МСК, “А101”, “Югстройинвест”) или любую другую необременительную сумму. Например, по 52 рубля (это предлагает “Страна девелопмент”).
После того, как оканчивается льготный период, условия по ипотеке корректируются, но не всегда ставки вырастают до рыночных 9-11% годовых. Менеджеры опрошенных Frank Media компаний признались, что траншевую ипотеку на втором этапе можно «превратить» в льготную. “После выдачи второй части ставка вырастет. Но если вы подходите под условия семейной или льготной ипотеки на новостройки с господдержкой, процент можно снизить”, — поделился консультант ФСК.
Помимо траншевой ипотеки на рынок вернулись программы ипотеки без первоначального взноса, которые также критиковал ЦБ. В частности, такие предложения Frank Media нашли у “Гранель” (кредитор – ПСБ) и у А101 (кредитор – “Уралсиб”).
Программы субсидированной ставки позволяют застройщикам сохранять высокие цены на новостройки в условиях коррекции. Это приводит к ценовому разрыву между первичным и вторичным рынком жилья. По данным Росстата, на конец 2022 года он достиг максимального уровня — 30%. В отдельных регионах разница еще больше: например, в Московской области на конец 2022 года — 55%, отмечает ЦБ.
Как ответит ЦБ?
ЦБ беспокоят высокие темпы роста рынка ипотеки (за последние три месяца год к году рост – более 25%) и ухудшение стандартов кредитования (растет доля закредитованных заемщиков и программ с низким первоначальным взносом — FM), однако пока он задействовал лишь регуляторные меры.
Так, с 1 мая ЦБ вводит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. Они учтут завышение стоимости жилья на первичном рынке. Это заставит банки накапливать буферы капитала для покрытия рисков, связанных с экстремально низкими ставками, надеется ЦБ. Коэффициенты будут зависеть от первоначального взноса клиента и его ПДН. Например, для кредита с первоначальным взносом 10-15% от стоимости квартиры, коэффициент будет самым высоким — 1,5. Он будет независим от ПДН.
Правда, надбавки не затронут все существующие госпрограммы, субсидируемые из федерального бюджета. Застройщики и банки уже научились комбинировать льготную ипотеку с траншевой и субсидиями. Однако пока регулятор на этот счет спокоен.
“К кредитам, выдаваемым по программам с господдержкой, и раньше не применялись надбавки, но при условии, что ПДН по таким кредитам не превышает 60%. Льготные программы распространяются в первую очередь на приобретение жилья на первичном рынке. В связи с ростом разницы между ценами жилья на первичном и вторичном рынках критерии для освобождения льготных кредитов из-под действия макронадбавок дополнены требованием о минимальном размере первоначального взноса — не менее 30%”, — отвечает пресс-служба ЦБ.
Регулятор еще в прошлом году анонсировал для банков и повышенные резервы по ипотеке, где эффективная ставка ниже рыночной. ЦБ предложил применять надбавки к стандартной ставке резерва по “рискованной” ипотечной ссуде с первого дня ее выдачи. Это тоже должно было заставить банки выдавать меньше ипотеки с экстремально низкими ставками.
На вопрос о том, почему меры, о которых говорилось еще в прошлом году вводятся с отсрочкой, ЦБ по существу не ответил.
На февральской пресс-конференции глава ЦБ Эльвира Набиуллина открыто заявила, что если экзотические схемы будут множиться, ЦБ инициирует поправки в законодательство и в проекты с долевым участием можно будет привлекать деньги граждан только «по стандартным схемам, описанным в законодательстве без каких-то отклонений”.
В опубликованном 22 февраля отчете об итогах консультаций с участниками рынка по вопросу льготной ипотеки ЦБ также обозначил свои следующие шаги. Он будет применять надбавки о таким кредитам в течение года после ввода дома в эксплуатацию, что приравняет ипотеку на жилье, реализуемое на первичном рынке после ввода дома в эксплуатацию, к ипотеке по ДДУ. Также он направит в банки рекомендации по работе с уже выданными кредитами с субсидией от застройщика.
