Из-за пандемии и связанных с нею ограничений вырос спрос на загородную недвижимость. Как результат – банки стали чаще выдавать кредиты на покупку и строительство домов. Frank Media узнал, какие есть варианты купить в кредит жилье за городом.
Детали. В 1 квартале 2021 года, по оценкам экспертов компании «Миэль», спрос на загородную недвижимость в Московской области оказался на 50% выше, чем годом ранее, писал РБК. Опрошенные Frank Media банки сообщили, что кредиты на покупку жилья за городом стали более востребованными.
- В ПСБ за первые шесть месяцев 2021 года количество выданных ипотечных кредитов на загородную недвижимость выросло более чем в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
- В банке Дом.РФ в среднем количество обращений за кредитом на ИЖС ежемесячно увеличивается на 40%.
- Россельхозбанк по итогам 2020 года выдал более 74 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму свыше 175 млрд рублей — это почти в два раза превысило показатели 2019 года.
- В Совкомбанке рост заявок на покупку загородной недвижимости увеличился более чем в 2,5 раза, если сравнивать май и июнь 2021 года с аналогичным периодом прошлого года.
- В ВТБ число ипотечных сделок с загородными объектами выросло в прошлом году на 30% по сравнению с 2019 годом. «Опыт пандемии продемонстрировал, что граждане активно интересуются готовыми загородными объектами», – отметила пресс-служба банка. В ближайшее время ВТБ запустит ипотеку на ИЖС.
Высокий спрос на загородную ипотеку банки связывают с изменившимися привычками заемщиков.
«В 2020 году на фоне карантинных ограничений многие жители крупных городов начали проявлять интерес к покупке загородной недвижимости в ипотеку и рассматривали такие объекты больше с точки зрения круглогодичного, а не сезонного проживания. Сейчас сохраняется стабильно высокий спрос, который в том числе связан с изменениями образа жизни россиян: среди жителей крупных городов сохраняется заметная доля тех, кто продолжает работать дистанционно и предпочитает жить в более комфортной и экологичной среде», — объясняет руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина.
В начале 2020 года спрос на загородное жилье на рынке был связан в основном с арендой загородной недвижимости. Но начиная со второй половины 2020 года рост спроса на приобретение домов с землей, вероятно, связан с общей тенденцией перехода клиентов на удаленный формат работы, подтверждает управляющий директор Совкомбанка Артем Языков. «С одной стороны, аренда [загородного жилья] становится длительной, с другой — растет стоимость аренды, в связи с чем все более охотно клиенты вкладываются в покупку недвижимости за городом», — говорит эксперт.
Предложения банков. Для покупки загородной недвижимости в кредит есть три основных варианта:
- Взять ипотечный кредит на строительство дома – индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
- Взять ипотечный кредит на готовый загородный дом
- Оформить кредит на покупку или строительство под залог уже имеющегося имущества (например, квартиры). Такой кредит также будет считаться ипотекой, если на недвижимость накладывается обременение, а договор подлежит государственной регистрации, вне зависимости от целевого использования денег.
От чего зависит ставка. Ставка по ипотеке на загородное жилье зависит от нескольких факторов. Помимо таких традиционных, как оценка платежеспособности и надежности клиента, на ставку влияет риск дефолтности кредита и ликвидности объекта, который передается в залог.
Ставки по ипотеке на приобретение загородного жилья в среднем на 1-1,5 п.п. выше, чем по ипотечным программам на жилье в типовых многоквартирных домах, говорит Заботина из ПСБ. Если по каким-то причинам заемщик не сможет обслуживать ипотечный кредит, то для продажи загородного дома банку потребуется гораздо больше времени, чем для продажи квартиры. О низкой ликвидности таких объектов также сообщили в Райффайзенбанке и Совкомбанке.
Как правило, ставки по ипотеке на ИЖС выше, чем на покупку готового дома. Исключение составляет банк Дом.РФ со ставкой 10% в ИЖС вместо 11,9% при покупке готового дома. «На строящиеся дома и спрос выше, чем на готовые, так как риски ниже – это связано с правом собственности, меньшим износом и более высокой ликвидностью», — объясняет разницу директор ипотечного бизнеса Банка Дом.РФ Игорь Ларин. Среди дополнительного преимущества продукта Ларин отмечает чистоту сделки: банк переводит кредитные средства только аккредитованным подрядчикам, что снижает риски по таким сделкам.
Дефолтность по ипотеке на загородную недвижимость выше, чем по ипотеке на квартиры: клиенты, которые брали кредиты на частные дома, по статистике обслуживают их хуже, отмечает директор дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ Вадим Пахаленко. «Возможно, это связано с тем, что люди не соизмеряют размер ежемесячных платежей со своими возможностями: загородный дом – это красивая картинка, но он требует инвестиций для поддержания ежемесячных и ежегодных расходов, нередко бывает, что его обслуживать дороже, чем обычную квартиру. Покупая дом, кто-то может не обратить внимание на инфраструктуру вокруг, а позже выяснится, что детский сад, магазины находятся не в шаговой доступности», — рассуждает он.
Если клиент берет ипотеку на ИЖС или на покупку готового дома, то он оформляет эти объекты в залог банку. Условия по таким типам ипотечных кредитов отличаются, и банки выдвигают дополнительные требования – к минимальному первоначальному взносу, к самой недвижимости и участку, а также к страхованию объекта.
Высокий первоначальный взнос. Первоначальный взнос по ипотеке на загородное жилье обычно выше, чем по ипотеке на квартиры, так как банки закладывают в риски более высокий уровень дефолтов по таким кредитам. По словам Пахаленко из ТКБ, минимальный взнос может достигать 50%.
«Чем больше своих денег клиент потратит на приобретение недвижимости, с тем большей ценностью он будет относиться к обслуживанию своего долга», — поясняет Пахаленко.
Например, в банке Центр-Инвест, СНГБ и АкБарс Банке оформить ипотеку на жилой дом можно с первоначальным взносом не менее 20% от его стоимости, в Сбербанке — от 25%, в Росбанке, ВТБ и банке «Открытие» — от 30%, а банк Дом.РФ, Совкомбанк и Райффайзенбанк требуют внести не менее 40% от стоимости объекта в виде первоначального взноса.
Страховка. Ипотека на загородный дом обойдется дороже и за счет страховки: она обычно стоит больше, чем по ипотеке на квартиры. Тарифы на индивидуальные строения (дома, дачи, коттеджи) и квартиры отличаются существенно, предупреждает заместитель генерального директора «РЕСО-Гарантия» Игорь Иванов. По словам эксперта, в квартирах чаще всего происходят страховые события по рискам «залив» и «гражданская ответственность» (как правило, связанная с тем же заливом, только уже соседей снизу), и средняя выплата, как правило, небольшая по отношению к страховой сумме. В строениях же самый частый риск — пожар, а он обычно приводит к полной гибели имущества.
Стоимость полиса зависит от степени риска наступления страхового случая. «Например, полис будет дешевле для домов, в которых проживают постоянно, или, например, для строений из негорючих материалов, где риск тотальной гибели ниже», — говорит Иванов.
СК «Сбербанк Страхование» при расчете стоимости учитывает год и материал постройки здания. Чем новее дом и более надежны материалы постройки (например, кирпич и бетон), тем дешевле застраховать здание. И наоборот: чем старше здание и менее надежен материал (к примеру, дерево), тем дороже будет полис, пояснили в пресс-службе компании.
Требования к недвижимости и участку. Банки предъявляют требования и к самому жилью, которое будет оформлено в залог. Все дома должны быть пригодны для круглогодичного проживания, к ним должна быть проложена хорошая дорога, чтобы можно было подъехать на автомобиле в любое время года. Банки, как правило, не выдают кредит на дома из непрочных или экспериментальных материалов — охотнее всего банки кредитуют жильё из кирпича, бетона или бруса.
«В целом объекты загородной недвижимости менее ликвидны и сложнее классифицируются, чем жилье в многоквартирных домах. Поэтому банки, как правило, выдают ипотечные кредиты на загородное жилье типовой застройки в организованных коттеджных поселках. Банкам сложнее оценивать стоимость загородного дома, построенного по индивидуальному нетиповому проекту», — поясняет Марина Заботина из ПСБ.
Банки выдвигают и другие требования к жилью за городом.
- Коммуникации. Для банков важно, чтобы санузел – ванная комната и туалет — находился внутри здания. К дому должны быть проведены центральные коммуникации: электричество, газ, вода (может быть скважина), канализация. Банки не берут в залог дома с печным отоплением: жилье должно отапливаться с помощью электричества или газа.
- Фундамент. Россельхозбанк, АкБарс Банк, Райффайзенбанк и ТКБ выдают ипотеку на дома только с железобетонным, каменным или кирпичным фундаментом. Банки Дом.РФ и «Санкт-Петербург» также разрешают свайный фундамент. В пресс-службе ВТБ отметили, что год постройки загородного объекта должен быть не ранее 1 января 2000 года.
- Участок. Обычно банки требуют, чтобы участки, на которых построен дом, находились недалеко от офисов банка — например, в радиусе 50-150 километров. Территория не должна принадлежать к зонам национальных парков, особо охраняемых природных территорий или заповедников. Банк Дом.РФ, например, не выдает кредиты на строительство дома в некоторых субъектах России: в Северной Осетии-Алании, Кабардино-Балкарии, Ингушетии, Адыгее, Калмыкии, Дагестане, Карачаево-Черкессии и Чечне.
- Строительная компания. В банке Дом.РФ можно взять кредит на ИЖС как по индивидуальному проекту, так и на типовые дома, которые будут строить в коттеджных поселках по единой концепции. Во втором случае банк предъявляет отдельные требования к застройщику и к самой комплексной застройке. Например, застройка должна состоять из не менее 15 жилых домов, а населенный пункт, в котором будет идти строительство, должен быть с населением не менее 50 тысяч человек.
Зачем вам об этом знать. Обзор Frank Media позволяет соориентироваться в кредитных программах банков на покупку загородного жилья и понять, какие особенности у этого продукта по сравнению с обычной ипотекой.
